Este artículo fue publicado originalmente por Common Edge.
Durante las últimas tres décadas, los YIMBY y los NIMBY (acrónimo en inglés de "no en mi patio trasero" y "sí en mi patio trasero") han estado liberando batallas campales en todo Estados Unidos en búsqueda de un mejor desarrollo futuro, pero la crisis inmobiliaria no ha hecho más que empeorar - especialmente desde la crisis del 2008, la cual cambió diversos aspectos en la oferta.
Una docena de años después, en 2020, el año más extraño de nuestras vidas, fue cuando esos desafíos del lado de la oferta fueron aún más pronunciados. Las raíces del problema, sin embargo, se remontan a mucho más atrás: los errores cometidos hace 75 años ahora son repetidos por generaciones completamente nuevas. No comprender esas equivocaciones (e incluso el por qué son errores, y no buenas prácticas) perpetuará y exacerbará la crisis actual en las generaciones futuras.
El error original
“Tenemos escasez de viviendas. Necesitamos construir muchas más casas rápidamente. Esto no es difícil”. ¿Son estas palabras actuales o palabras posteriores a la Segunda Guerra Mundial? Resulta que son ambas cosas. Mientras la industria estadounidense pasaba del desarrollo militar al desarrollo interno después de la guerra, no había mejor grito de batalla para mantener los motores de la industria funcionando a la velocidad del esfuerzo de guerra que "debemos albergar a nuestros héroes que regresan".
No hubo desacuerdo sobre el objetivo; la única cuestión era el método. Los europeos colonizaron el continente norteamericano poco más de un siglo después de la Revolución con innumerables pequeños grupos de pioneros, pero esta vez el método pretendía emular la estructura vertical de mando y control militar que operaba a escala industrial. Así que las máquinas de expansión pronto comenzaron a pavimentar subdivisiones en tierras de cultivo, haciendo lo que la industria hace mejor: fabricar muchos dispositivos a alta velocidad. Sólo que esta vez los aparatos no eran armas ni máquinas de soldar, eran casas.
Las subdivisiones que tapizaban el terreno con casas muy repetitivas fueron aceptadas como progreso durante la década de 1950. Pero con el tiempo, la gente empezó a cuestionar la desalmada uniformidad de la expansión urbana, y a principios de los años 60 el problema llegó a la cultura pop con la canción popular “Little Boxes”, que comienza: “Cajitas en la ladera / Cajitas hechas de ticky tacky”. / Cajitas en la ladera / Cajitas todas iguales.” Si tus métodos producen un panorama tan aburrido que tienes críticos de cantantes folk, eso es un problema.
La baja del comercio
Este desastre se construyó en el lugar de la Penn Station, uno de los edificios cívicos más grandes de Estados Unidos, el cual fue demolido en nombre del progreso. La propia estación se vio obligada a permanecer bajo tierra para dar paso al Madison Square Garden. El historiador de arquitectura, Vincent Scully, escribió: “Uno entraba a la ciudad como un dios; Ahora uno se escabulle como una rata”. Durante algún tiempo, la cuestión de si las cajitas de ticky tacky eran un buen intercambio por los bosques y las tierras de cultivo que reemplazaban, pero la destrucción de Penn Station fue icónica en la magnitud del comercio a la baja desde lo que se perdió hasta lo que lo reemplazó. y así galvanizó el movimiento de preservación estadounidense de hoy en día.
Durante las siguientes dos décadas, surgieron organizaciones de preservación de base en todo el país. Estas tenían la poderosa convicción de que el Complejo de Desarrollo Industrial que surgió después de la guerra había producido un historial indiscutible de baja al comercio, y que en pocos casos había construido algo mejor que lo que reemplazó. La mañana en que la bola de demolición se estrelló por primera vez en Penn Station no fue el único momento de epifanía nacional, ya que la larga historia del urbanismo en todo el mundo fue una historia de cambios ascendentes la mayor parte del tiempo. Por eso tomó un tiempo para que las personas se dieran cuenta de que el juego de la preservación había cambiado, pasando de pequeños grupos de heroicos conservacionistas tempranos al punto en que los municipios se dieron cuenta de que necesitaban establecer, y luego regular, distritos históricos.
La falacia del progreso
En las primeras décadas de batallas por la preservación, los productos del Complejo de Desarrollo Industrial se vendían habitualmente como “progreso”, porque ¿quién quiere oponerse al progreso? Pero ¿progreso hacia qué? Y, más importante aún, ¿lejos de qué? Porque es imposible determinar si el comercio va hacia arriba o hacia abajo si no podemos medir tanto el valor de lo que estamos ganando como lo que estamos perdiendo.
En la década de 1970, dos arquitectos emblemáticos comenzaron a cristalizar lo que se estaba perdiendo: las “caricaturas” de Leon Krier, como él las llama, midieron cada aspecto concebible del Complejo de Desarrollo Industrial a escala tanto del urbanismo, como de la arquitectura, en contra de los altos estándares de los mejores lugares de la humanidad y edificios, con tal claridad que una tribu de arquitectos comenzó a reunirse en lo que se convirtió en el Nuevo Urbanismo.
El trabajo de Christopher Alexander de esa época se centraba en reconstruir los profundos procesos vernáculos que permitieron a los habitantes establecer mejores ciudades de las que podrían concebirse bajo el régimen de desarrollo de posguerra, y aunque su trabajo continúa inspirando a los arquitectos hasta el día de hoy, su libro "Un lenguaje de patrones" inspiró a una legión de programadores informáticos e influyó en innovaciones desde el protocolo de transferencia de hipertexto (http) hasta la estructura de la World Wide Web (www).
Juntos, el trabajo de estos dos gigantes puso al descubierto la falacia del progreso, exponiendo el hecho de que no sólo el intercambio no es ascendente, sino que a menudo es perjudicial para una amplia gama de cosas, desde la salud de nuestras comunidades hasta la salud de nuestro propio cuerpo.
Orígenes de NIMBY/YIMBY
El término "NIMBY" se originó en 1980 como acrónimo de "no en mi patio trasero". La lucha contra el comercio de desarrollo a la baja ya no era sólo una disputa filosófica; “NIMBY” lo hizo personal, y no hay luchadores tan feroces como los que defienden sus hogares. A medida que el movimiento endureció su tono, surgieron otras variaciones, como BANANA (construir absolutamente nada cerca de nada) y CAVE (ciudadanos contra prácticamente todo). Y para ser claros, el Complejo de Desarrollo Industrial merecía profundamente sus NIMBY, porque su historial de batear casi 1.000 en operaciones a la baja era en ese momento incontrovertible.
YIMBY (sí en mi patio trasero) apareció en 1993 como un desafío directo a los YIMBY, BANANA y CAVE porque su resistencia a casi todo lo que se proponía construir había hecho que los intercambios ascendentes fueran tan imposibles como los descendentes. Entonces, llegados a ese punto, los NIMBY más extremos merecían profundamente sus YIMBY.
Objeciones y herramientas de NIMBY
No hay duda de que un porcentaje de las protestas de NIMBY se han realizado sobre la base de raza, clase u otros factores demográficos, a menudo acompañadas de una gran hipocresía: el cartel "En nuestra América todas las personas son iguales..." junto con un cartel de "Salven a nuestro barrio… basta de rezonificación”. Pero muchos proyectos a los que se oponía NIMBY no tenían esa base demográfica; La oposición a tales proyectos parece basarse con mayor frecuencia en la percepción del proyecto propuesto como un comercio a la baja con respecto a lo que había anteriormente en el sitio. A menudo, la principal objeción es la fealdad.
Obviamente, el racismo no debería tener prestigio en las juntas que supervisan el debate, pero aún así se cuela al amparo de la “seguridad del vecindario” y otros códigos que implican que aquellas personas que no son como nosotros probablemente sean peligrosas para nosotros. Y las personas que “no son como nosotros” no tienen por qué verse diferentes; es posible que solo estén separados por el patrimonio económico neto, lo que significa que pueden ser la policía y los bomberos que nos protegen, los educadores que enseñan a nuestros hijos o incluso nuestros hijos adultos recién graduados universitarios.
Todo lo que pueda reducirse a “estética” no tiene valor en el debate público sobre un proyecto, por lo que los NIMBY tuvieron que encontrar herramientas que tuvieran valor en las juntas y comisiones. Muy pocos lo hicieron; incluyeron densidad, zonificación basada en el uso en general, zonas unifamiliares independientes (SFD) en particular, relación de área de piso (FAR), requisitos de estacionamiento fuera de la vía pública e impacto del tráfico. Entonces, los NIMBY libran sus muchas batallas contra cosas que no pueden decir con unas pocas métricas simples que se les permitió expresar. Los NIMBY más extremos, como BANANA y CAVE, se oponen a casi todo, una posición sumamente irresponsable en lugares que están creciendo por muchas razones, pero principalmente porque obliga a una mayor expansión descontrolada.
La falacia de las métricas
Hoy en día, las narrativas construidas en torno a métricas a las que los NIMBY pueden oponerse han cobrado vida propia, a pesar de que algunas de las historias se construyeron para luchar contra condiciones que realmente existían hace unas décadas, pero que ahora son muy diferentes. Pero el dolor es largo y profundo incluso cuando el mundo cambia, y curarlo está mucho más allá del alcance de esta publicación. Pero las métricas en sí no están más allá de ese alcance.
La densidad es la principal entre las métricas falaces. Para cualquier densidad dada, hay lugares que son fabulosos y lugares que son miserables. El infame proyecto de vivienda pública Cabrini Green de Chicago (demolido) albergaba a 15.000 personas en aproximadamente 43 m2. Pienza, Italia, alberga aproximadamente 1.500 residentes e invitados en su antigua ciudad, que se asienta sobre sólo 4.4 hectáreas, para una densidad casi idéntica. Si bien Cabrini Green era tan malo que era famoso por su desenfrenado crimen violento, Pienza es tan grandioso que es Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO y atrae a miles de visitantes cada año.
La única tendencia de densidad observable es que es más probable que los lugares más queridos tengan mayor densidad (como Londres, París o Roma en Europa y grandes ciudades similares en otros continentes) o sean lugares de menor densidad, como las encantadoras ciudades rurales de todo el mundo. Las densidades medias de expansión urbana satisfacen las necesidades básicas de manera eficiente, pero a expensas de la autodominación.
La zonificación basada en el uso tiene una métrica de 1, lo que significa que solo se permite un uso general en una zona. Y si bien es eficiente desarrollar subdivisiones de viviendas unifamiliares independientes, centros comerciales, parques de oficinas, parques industriales y similares, ninguna otra métrica es un mayor generador de expansión, porque nos obliga a conducir a todas partes.
FAR es una métrica sustituta de la densidad, pero al igual que la densidad misma, no nos dice nada sobre el carácter del lugar. Al igual que el Hotel California, “esto podría ser el paraíso o el infierno”. El impacto del tráfico es aún más indeterminado porque ni siquiera se basa en algo que podamos ver antes de la construcción, excepto el informe del "experto en tráfico". En esencia, las métricas sólo pueden decirnos qué tan grande es algo, no qué tan bueno o malo es.
Contragolpe y herramientas YIMBY
Los YIMBY surgieron para desafiar la capacidad de los NIMBY de acabar con cualquier cosa a la que tuvieran suficiente pasión y recursos para oponerse. En los primeros años de NIMBY se impidieron muchos lugares valiosos, y los defensores de YIMBY se propusieron cambiar el rumbo. Así como el Complejo de Desarrollo Industrial mereció profundamente sus NIMBY en la década de 1980, los NIMBY endurecidos se ganaron abundantemente sus YIMBY a mediados de la década de 1990.
It would have been great to see the YIMBY movement develop an alternative set of tools to oppose NIMBYs, but instead they chose similarly simple metrics. While NIMBYs oppose any change in density, YIMBYs campaign for unlimited density. While NIMBYs stand up for antiquated used-based zoning, YIMBYs call for the abolition of zoning. While NIMBYs seek to preserve huge swaths of America as single-family-detached-only zones, YIMBYs look to abolish single-family-detached-only zones. And on it goes.
Aunque el movimiento YIMBY comenzó con una visión más clara de los problemas que enfrenta el uso de la tierra en Estados Unidos, se dejaron absorber por las mismas métricas irresponsables y resueltas que los NIMBY utilizaron para construir su movimiento. Para ser claros, YIMBYdom no es homogéneo; hay autores y creadores de contenido muy respetados que producen muchas cosas útiles que apoyo. Pero lamento que los principales YIMBY hayan perdido el camino correcto. Y “no me impongas límites” ha producido resultados bastante horribles a lo largo de la historia de la humanidad.
YIMBYs y la crisis de vivienda
En su prisa por combatir a los NIMBY ojo por ojo, punto por punto, los YIMBY culpan de la crisis inmobiliaria a las métricas de limitación de opciones de los NIMBY: densidad, zonificación, estacionamiento, etc. Pero estos factores existían décadas antes de la actual crisis inmobiliaria. Sí, siempre se han utilizado con fines racistas y clasistas contra los menos privilegiados, lo que ha resultado en viviendas menos asequibles en lugares decentes, pero si fueran los únicos factores, la actual crisis inmobiliaria habría comenzado décadas antes. No fue así.
Así que los YIMBY no alcanzaron los puntos NIMBY de ojo por ojo, pero se extralimitaron en las causas reales de la crisis inmobiliaria actual. Para ser justos, la mayoría de los YIMBY están de acuerdo en que es una buena idea construir tantas viviendas como sea posible, lo más rápido posible y lo más barato posible, lo que en teoría comenzaría a cambiar el rumbo de la crisis inmobiliaria, pero eso aún no está sucediendo.
Una clave es el hecho de que las torres que a menudo celebran los principales YIMBY tienden a funcionar mejor en lugares con infraestructura sustancial, incluida una buena conectividad de transporte. Los valores inmobiliarios en esos lugares tienden a ser altos, lo que no ayuda a la asequibilidad. Si se hacen los cálculos sobre los proyectos que los YIMBY publican diariamente, está claro que la mayoría de ellos sólo son alcanzables por el pequeño porcentaje de los hogares estadounidenses.
Objetivos de YIMBY
Distritos históricos: Hay otros problemas con la ideología de YIMBY más allá de su historia defectuosa y sus puntos de vista sobre la crisis inmobiliaria. En primer lugar, ataca activamente los distritos históricos, que fueron los intentos de las generaciones anteriores de preservar los lugares más queridos de la ciudad. Cualquier ideología que intente degradar o demoler lugares que la gente ama es rotundamente errónea y debe resistirse tenazmente a menos que lo que se propone sea considerado por el consenso comunitario de una supermayoría más adorable que lo que se perderá.
Revisión del diseño: Los estándares de diseño fuera de los distritos históricos son un blanco más fácil de la ideología de más rápido y más barato. Las juntas de revisión de diseño son realmente arbitrarias y caprichosas con demasiada frecuencia. Y los estándares de diseño escritos abarcan una amplia gama de efectividad y generalmente tienen como objetivo hacer poco más que preservar el status quo. Los arquitectos tienen razón al protestar por tener las manos atadas por tales documentos. El estándar más alto es una guía de diseño que abra la lógica de cada patrón para que todos puedan pensar de nuevo y, por lo tanto, innovar dentro de los principios del patrón, pero dichos documentos son extremadamente raros en este momento.
Vivienda intermedia faltante: De todos los objetivos de YIMBY, éste tiene el menos sentido. Las viviendas intermedias faltantes pueden ofrecer una densidad importante y asequible, y los tipos de edificios tienen menos probabilidades de generar oposición de los vecinos. Pero los YIMBY más extremos aceptarán límites no inferiores a las torres. No importa el hecho de que las ciudades de todo el mundo construidas con una estructura de edificios de cinco a siete pisos construidos en los límites de la propiedad regularmente registran una mayor densidad que las ciudades con rascacielos.
Insultos y Heridas
Desafortunadamente, así como los NIMBY tienen un conjunto de narrativas de oposición en su mayoría obsoletas en lugar de una visión clara sobre las mejores formas de combatir las operaciones a la baja hoy en día, los YIMBY convencionales tienen su propio conjunto de narrativas sobre a quién y a qué se oponen, como los objetivos que acaban de ser. mencionado. Y para el ala más combativa de NIMBYdom, eso ha degenerado en ataques directos que parecen tener más que ver con lanzar insultos alegremente y menos con lograr un cambio real.
Aquí hay un par de publicaciones de ataques de este tipo de los últimos días: "¿Alguien más tiene este sueño recurrente en el que simplemente transportas por aire un edificio de apartamentos entero y lo dejas caer en el vecindario NIMBYest de tu ciudad?" En otras palabras, sueños repetidos de meterse en la garganta exactamente lo que los vecinos temen. “¿¡Cuántas veces tenemos que enseñarte esta lección viejo!? Es hora de desatar el rascacielos Great Sunset en San Diego”. Ésta estaba ilustrada con una de las torres más fuera de contexto imaginables.
Una dieta constante de este tipo de ataques, tanto verbales como físicos reales a la estructura de un vecindario por parte de quienes insisten en no imponer limitaciones a su trabajo, inevitablemente generará una reacción violenta. Debido a que los YIMBY abogan por viviendas más asequibles en mayores cantidades, y debido a que se oponen a cualquier impedimento relacionado con el diseño, ya son conocidos en algunos círculos como la gente que está a favor de “montones de basura fea y barata”. Pero el hecho es que lo que construyen no suele ser tan asequible ni tan alto como el rascacielos Great Sunset. Así que las narrativas y lo que normalmente se construye no están muy alineados.
Promesas v/s entregas
Los edificios más profusamente entregados hasta el momento, especialmente en términos del total de dormitorios producidos, se conocen tanto por su tipo (“cinco sobre uno”, “cinco sobre dos”, “edificios de podio”, “stumpies”) y también por su tipología. por sus estilos: “modernismo desarrollador”, “casual rápido”, “Mr. Arquitectura de Potato Head”, “cajas de aburrimiento”, “estilo de nota de rescate”, por la forma en que salpican elementos no relacionados en toda la estructura (así como las notas de rescate están hechas de letras aleatorias recortadas de revistas para evitar que se puedan rastrear).
Los Stumpies son ampliamente criticados cuando aparecen en la ciudad. El chiste sobre ellos es que sólo la gente del país que los ama son los promotores y los banqueros porque ganan mucho dinero, y en realidad no es un chiste porque es muy acertado. Lo brillante de los muñones es que son tan aburridos que no tienden a generar el tipo de oposición feroz inspirada por el modernismo radical, por lo que son "demasiado aburridos para rechazarlos". Pero, ¿queremos ver nuestras ciudades natales transformadas en Stumpytowns?
Inspira
Es insoportable que haya un proceso obvio que nadie parece ver y que podría resolver esta aglomeración de décadas de debacles en la creación de lugares. Para empezar, los tocones tienen esencialmente la misma envoltura física que innumerables edificios parisinos. Las únicas diferencias son superficiales, donde las pieles rechonchas tienden a ser más hiperactivas en comparación con las pieles más tranquilas de los edificios parisinos. Dada esa revelación, así es como podría funcionar el proceso.
Complejo de desarrollo industrial: abandonar la narrativa completamente desacreditada de que ya no podemos construir lugares que la gente ama porque son demasiado caros. Ellos no están. Y el problema es literalmente superficial. Por primera vez en casi 80 años, los intercambios predominantes de lo existente a lo nuevo pueden volver a ser en su mayoría ascendentes, como lo ha sido durante la mayor parte de la historia de la humanidad. Este es un buen progreso genuino.
NIMBY: deseche las viejas y aterradoras narrativas sobre cómo cada cambio es un mal cambio. Sal y descubre los increíbles lugares que la gente ha construido en los últimos años a pesar de ti. Existen. Las excursiones pueden ser reveladoras. Esto no es 1980 otra vez.
YIMBY: deshazte del enfoque de confrontación primero y trata de inspirar cosas mejores. Algunos de los suyos producen una gran cantidad de contenido inspirador todos los días; el único problema es que sólo tienes un pequeño puñado de estos colegas... hasta ahora. Y especialmente asegúrese de deshacerse de la narrativa de que su misión es tan justa que nada puede interponerse en el camino de sus métricas, especialmente cualquier cosa que pueda confundirse con la estética. Porque ese es un insulto generado por arquitectos contra los lugares que la gente ama. Hoy hay motivos para la esperanza.
